Юридическая помощь при покупке квартиры – это одна из самых распространенных услуг, за которой обращаются в нашу компанию. И это не удивительно, ведь покупка квартиры очень важный шаг в жизни любого человека, а цена недвижимости, особенно в Москве, слишком высока, чтобы рисковать при ее приобретении.
Итак, рассмотрим основные направления проверки юридической чистоты квартиры:
• Проверка наличия права собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания;
Для проверки наличия права собственности продавца на квартиру необходимо заказать выписку из ЕГРП. Из нее можно узнать следующие факты: кто является собственником квартиры, вид права собственности (совместная, долевая, индивидуальная), есть ли обременения, правопритязания и споры, какие основания возникновения права (договор, решение, наследование и т. д.). Рекомендуется не ограничиваться проверкой права собственности продавца, но и проверить предыдущие сделки с квартирой в пределах трех-четырех лет. Для этого можно попросить продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП (такую информацию может получить только собственник). Должно насторожить, если квартира за короткий промежуток времени продавалась несколько раз, если настоящий собственник владеет квартирой менее года. Полезно будет связаться с бывшим собственником квартиры, уточнить действительно ли он ее продавал, нет ли у него претензий. Это необходимо для того, чтобы предупредить опасность истребования квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ, в случае выбытия квартиры помимо воли собственника.
Юрист внимательно изучает само свидетельство о праве собственности (идеально оригинал), документ, в соответствии с которым возникло такое право. Так, если это договор, проверяется форма договора, наличие штампов о регистрации, наличие существенных условий договора, наличие данных о кредите, наличие расписки и акта приема-передачи. В случае, если квартира была получена в результате приватизации, то проверяется, кто из проживающих имел право на участие в приватизации и отказался от нее, ведь эти лица сохраняют право бессрочного пользования квартирой даже в случае ее продажи и должны быть вписаны в договор. Отдельные виды договоров (ренты, мены, дарения) требует дополнительной проверки. Рискованно приобретать квартиру, которая досталась собственнику в результате наследования или на основания решения суда (если это не признание права собственности на достроенную квартиру), ведь ранее не учтенные наследники могут объявиться в любой момент и заявить о восстановлении срока на вступление в наследство, а решение суда может быть обжаловано в течение 6 месяцев.
При приобретения доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире необходим отказ от приобретения собственников других долей или комнаты, ведь они имеют преимущественное право покупки. Особое внимание юрист уделит вопросу о необходимости получения согласия супруга\бывшего супруга на продажу квартиры, ведь не всегда все, что было приобретено в браке является общей долевой собственностью.
• Проверка продавца, его дееспособности, прав на совершение сделки, а также представителя по доверенности;
Юрист совместно с покупателем проверяет, является ли продавец собственником квартиры, исследует его документ, удостоверяющий личность (на предмет поддельности документа, наличия детей, супруга, адреса регистрации), проводит идентификацию продавца, проверяет на предмет дееспособности и способности понимать значение свои действий, оценивает необходимость получения согласия супруга продавца, органов опеки и попечительства. Продавец проверяется на предмет отсутствия судимости. Если сделка заключается представителем по доверенности, то дополнительно проверяется и он.
Проверяя документ удостоверяющий личность необходимо обратить, чтобы не истек срок его действия (паспорт действует от 14 до 20 лет, от 20 до 45 лет, от 45 лет бессрочно). Обращаем внимание, что водительское удостоверение, заграничный паспорт и ксерокопия общегражданского паспорта не являются документами, удостоверяющими личность.
Для проверки дееспособности продавца советуем помимо визуального осмотра, запросить у него справку о том, что данное лицо не состоит по месту жительства на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Вместо данных справок можно попросить водительские права или разрешение на ношение оружия, для получения которых лицо проходит соответствующую проверку.
Достаточно сложным является проверка судебных споров, в которых участвовал продавец. Обычно она происходит на основании сведений суда по месту нахождения квартиры или месту регистрации продавца. В первую очередь покупателя должны интересовать судебные дела, связанные с недвижимостью.
Юристы всегда крайне настороженно смотрят на договоры заключенные не самим лицом, а его представителем по доверенности, ведь в таком случае возможность обмана возрастает. Сколько известно случаев, когда мошенники входят в доверие к пенсионерам, одиноким людям, инвалидам, алкоголикам, обманным путем заставляют их подписать доверенность на продажу квартиры и затем скрываются с деньгами. Обманутые собственники подает в суд, им возвращают квартиру, а вот деньги вернуть с мошенника часто не удается.
В данном случае обязательно необходимо лично встретиться с собственником квартиры, убедиться в его желании продать квартиру.
Проверяя доверенность, важно убедиться, что в ней присутствуют все необходимые полномочия, указана дата совершения доверенности, не истек срок действия (если не указано иное, то срок составляет 1 год, доверенность не может выдаваться на срок более 3 лет). Доверенность должна быть составлена нотариусом, ему можно позвонить и проверить, выдавал ли он данную доверенность, не отозвана ли она.
Настоятельно рекомендуем, чтобы сам договор заключал непосредственно собственник, заниматься его государственной регистрацией может и доверенное лицо.
• Проверка наличия лиц имеющих право пользования квартирой и анализ возможности их выселения;
На момент покупки квартиры в ней, как правило, есть зарегистрированные лица. В идеале, конечно, чтобы они были выписаны еще до заключения договора, но часто купить новую квартиру возможно только после продажи старой, поэтому и выписаться некуда. В таком случае необходимо поинтересоваться собираются ли данные лица выписать и если да, то в какие сроки. Естественно, надо понимать, что обстоятельства могут измениться или данные лица могут просто передумать выписываться. На этот случай необходимо иметь четкое представление, кого же можно выписать по суду.
Итак, если совместно с собственником в квартире проживают и зарегистрированы члены его семьи или лица, которых собственник вселил в качестве членов своей семьи, то их можно выселить на основании п. 2 с. 292 Гражданского кодекса РФ. Для них при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу прекращается право пользования.
Сложнее обстоит дело с лицами, которые проживают в квартире на основании договора найма или безвозмездного пользования. Ведь в данном случае смена собственника не ведет к прекращению договора, и новый собственник не сможет выписать нанимателей. Данный вопрос необходимо решать до заключения договора купли-продажи.
И совсем плохо с лицами, отказавшимися от приватизации и сохраняющие бессрочное право пользования квартирой, в том числе после ее продажи покупателю. Сведения о данных лицах необходимо указать в договоре, иначе он будет признан незаключенным. Ситуация усложняется еще и тем, что родители-продавцы часто не прописывают в квартире своих новорожденных детей, чтобы оформить квартиру только на себя и не получать согласие органов опеки и попечительства. Однако в данном случае, ребенок, несмотря на то, что не был зарегистрирован в квартире, сохраняет право на приватизацию и, соответственно, на проживание в квартире, а неуказание его в договоре купли-продажи приведет к признанию договора недействительным.
• Проверка соответствия реальных характеристик квартиры характеристикам, отраженным в документах;
Здесь в первую очередь проверяется соответствие адреса и наличие перепланировки или переустройства. Для данной проверки необходимо заказать кадастровый паспорт помещения, поэтажный план и экспликация, а также финансово-лицевой счет или единый жилищный документ. По новым домам поэтажный план и экспликация входят в технический паспорт.
Техническая документация имеет приоритет перед записями в ЕГРП, и последние корректируются при изменении первых. Если объект изменен (сменился адрес, увеличена площадь), то в договоре указываются уже новые характеристики.
В технической документации указываются следующие характеристики квартиры, которые необходимы сравнить с реальным объектом: адрес, назначение помещения, общая площадь квартиры, этаж, план расположения помещения на этаже, площади каждого помещения, характеристики помещений, высота, дат последнего обследования.
Важно проверить, чтобы в квартире не была проведена несогласованная перепланировка. Если данный факт будет установлен, то необходимо или заставить продавца согласовать перепланировку или оценить для себя риски, связанные с покупкой квартиры в данном состоянии. Большую часть перепланировок можно согласовать, хотя это и займет некоторое время. Есть перепланировки, которые не допускаются (например, переоборудование и перепланировка квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и т. д.). В этом случае придется устранять нарушения и приводить квартиру в первоначальный вид за свой счет. Кроме того, предусмотрен штраф за самовольную перепланировку, который составляет до 2500 рублей. Покупатель всегда должен четко сознавать свои риски, знать цену квартире, просить скидку в случае, если найдет какие-либо недостатки.
В данной статье мы лишь кратко изложили основные направления деятельности юриста при проверке правовой чистоты квартиры. Надеюсь, нам удалось убедить читателя, что при покупке квартиры необходимо кране внимательно относиться ко всем документам, знать свои права и права других лиц. Конечно, неспециалисту сложно разобраться во многих нюансах, поэтому мы предлагаем свою профессиональную юридическую помощь при покупке квартиры.
Связаться с нами Вы сможете по телефону 8 (499)713-75 13 или по электронной почте info@pravoex.ru , также ждем Вас по адресу город Москва, ул. Бутырский вал, дом 5, 2 этаж, офис 13.
